2017.08.18

賃貸用のマンションであっても、居住用のマンションであっても、売却して利益を得ると税金を支払う必要が生じます。税額は、譲渡所得に一定の税率を掛けた金額になります。譲渡所得とは、売却益から不動産の取得費や経費などを引いた値段で、直接課税対象になる金額です。そして、その税率は不動産の所有期間によって異なってきます。長く所有していた場合は低く、短かった場合は税率が高くなります。

今回は、マンション売却時の譲渡所得に課せられる税金の算出方法と、税率の違いについてご紹介します。

マンション売却で得た利益に掛かる税金

マンションを売却するのであれば、どれくらい税金が掛かるのか事前に試算しておくことが大切です。税金を算出するためには、まずはマンション売却によって発生する所得を計算する必要があります。これは「譲渡所得」と呼ばれ、以下の式で計算することができます。

「譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）」

「譲渡収入金額」は、マンションを売ることによって得た金額のことです。ただし、実際に売却した金額だけではなく、固定資産税なども加える必要があります。

「取得費」は、対象の不動産を自分が取得したときの金額です。取得後に建物を改修するなどして費用が掛かっている場合は、その金額も加算することができます。ただし、対象の建物を所有していた期間に減価償却された金額は差し引かなくてはなりません。

「譲渡費用」は、不動産を売却するために必要になった測量の作業量や仲介の手数料などの合計金額です。

このように、譲渡対価から取得費と譲渡費用を引いたものが譲渡所得となります。実際に支払うべき税金は、上記の方法で算出した譲渡所得に一定の税率を掛けて算出しますが、不動産の所有期間によってその税率が異なってきます。

所有期間で変わる税率

譲渡所得は、対象の不動産を所有していた期間によって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれます。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となります。売却した日ではなく、その年の1月1日時点で計算するため、間違えないよう注意しましょう。

また、所有期間は土地と建物を別々に考えます。土地の所有期間が5年を超えていても、建っている建物の所有期間が5年以下の場合があるためです。しかし、居住用マンションの場合は10年を超えるとさらに税率が下がる特例がありますが、賃貸用マンションには適用されないため、注意が必要です。

所有期間によって税率が変わるのには、もちろん理由があります。短期譲渡所得の税率が高いのは、主に地価を安定させるためです。投機目的で短期の売買が加速してしまわないように、税率に差を設けています。長期譲渡所得の税率が低めなのは、住宅地の供給を促進する目的があります。

具体的な税率は、短期の場合は「39.63％」であるのに対して、長期の場合は「20.315％」となります。マンションを売却するタイミング次第で大きく税率が変わってくるため、所有期間が5年未満の場合は売却する時期をよく検討しましょう。

おわりに

マンション売却時の譲渡所得に課せられる税金の算出方法と、税率の違いについてご紹介しました。

マンションの売却に掛かる税金は、その所有期間によって異なります。税率だけを見れば、5年を超えて所有してから売却したほうが有利にも思えます。しかし、売却時期を先送りにしているうちに「高く売れる」タイミングを逃してしまうこともあり得ます。税率も大事ですが、マンションの売却時には売価の動向